Preço do metro quadrado em Campo Grande sobe 12% e atinge R$ 6.840

O preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais em Campo Grande atingiu R$ 6.840 em janeiro de 2026, conforme levantamento do Sindicato da Habitação de MS (Secovi-MS) com dados do Índice FipeZap. O valor representa uma alta de 12% em relação a janeiro de 2025, quando o metro quadrado era negociado a R$ 6.107 — a quarta alta consecutiva acima da inflação oficial (IPCA), que acumulou 5,2% no mesmo período.

Radiografia por bairros

A valorização não é uniforme. Os bairros de alto padrão de Campo Grande lideram a alta, puxados pela demanda de profissionais de alta renda que migram para a capital atraídos pelo agronegócio, pelo setor de celulose e pelas oportunidades na administração pública.

Bairro	Preço m²	Variação 12 meses	Perfil
Chácara Cachoeira	R$ 11.200	+15%	Alto padrão, condomínios
Vilas Boas	R$ 10.800	+14%	Alto padrão, residencial
Carandá Bosque	R$ 9.600	+13%	Alto padrão, área verde
Santa Fé	R$ 8.400	+11%	Alto/médio padrão
Jardim dos Estados	R$ 7.800	+10%	Médio/alto, central
Centro	R$ 6.200	+8%	Comercial/residencial
Monte Castelo	R$ 5.400	+9%	Médio padrão
Coophavila II	R$ 3.800	+7%	Popular, periférico
Aero Rancho	R$ 3.200	+6%	Popular, maior bairro
Média CG	R$ 6.840	+12%	—

O bairro Chácara Cachoeira, onde condomínios horizontais de alto padrão como o Alphaville têm terrenos a partir de R$ 1.500/m², lidera com preço médio de R$ 11.200 por metro quadrado — mais que o triplo de bairros populares como Aero Rancho (R$ 3.200/m²). A desigualdade geográfica nos preços reflete a segregação socioeconômica da capital.

O mercado de aluguéis sob pressão

O mercado de locação acompanha a tendência de alta e pressiona o orçamento das famílias. O aluguel médio de um apartamento de 2 quartos em Campo Grande passou de R$ 1.420 em janeiro de 2025 para R$ 1.680 em janeiro de 2026 — alta de 18%, mais que o triplo da inflação.

Para imóveis de 3 quartos, o aluguel médio é de R$ 2.350, enquanto casas em bairros intermediários como Monte Castelo e Tiradentes são negociadas entre R$ 1.800 e R$ 2.200 por mês. Em bairros populares como Aero Rancho e Los Angeles, aluguéis de casas de 2 quartos variam de R$ 850 a R$ 1.200.

O presidente do Creci-MS (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), Alexandre Costa, atribui a alta dos aluguéis a um descompasso entre oferta e demanda: "Campo Grande cresceu 4% em população nos últimos 3 anos, mas o estoque de imóveis para locação cresceu apenas 1,5%. Isso cria uma pressão natural sobre os preços."

A taxa de vacância (imóveis disponíveis sem inquilino) caiu de 8,2% em 2024 para 5,4% em 2025 — o menor nível em 10 anos. Em bairros como Jardim dos Estados e Santa Fé, a vacância é inferior a 2%, o que significa que praticamente todos os imóveis disponíveis são alugados em menos de 30 dias.

Quem está comprando?

Pesquisa realizada pelo Secovi-MS com 420 compradores de imóveis em Campo Grande em 2025 traça o perfil da demanda:

Investidores (34%): Compram para alugar, atraídos pelo rendimento médio de 0,5% ao mês — superior à poupança e a muitos fundos de renda fixa. Preferem apartamentos de 1 e 2 quartos em bairros centrais, com valor entre R$ 200 mil e R$ 350 mil.

Migrantes de outros estados (28%): Profissionais do agronegócio (agrônomos, veterinários, gestores de fazendas) e executivos de empresas de celulose que se mudam para MS. Buscam casas em condomínios de alto padrão, com valores de R$ 700 mil a R$ 1,5 milhão.

Primeiro imóvel (22%): Jovens casais que acessam o programa Minha Casa Minha Vida, adquirindo unidades em empreendimentos na periferia (Aero Rancho, Panamá, Nova Lima) com valores de R$ 180 mil a R$ 250 mil e financiamento de até 360 meses.

Troca de imóvel (16%): Famílias que vendem imóveis menores para adquirir maiores, geralmente motivadas pelo nascimento de filhos ou pelo aumento da renda familiar.

O impacto na acessibilidade habitacional

A alta sustentada dos preços acende um alerta sobre a acessibilidade habitacional em Campo Grande. Um apartamento de 60 metros quadrados — o padrão mais comum no mercado — custa em média R$ 410 mil na capital. Com financiamento de 30 anos pela Caixa Econômica Federal (taxa de 9,5% ao ano), a parcela mensal é de aproximadamente R$ 3.200 — exigindo renda familiar mínima de R$ 10.700 para comprometimento de 30%.

Considerando que a renda familiar mediana em Campo Grande é de R$ 5.200 (IBGE, 2025), a compra de um imóvel de padrão médio está fora do alcance de mais da metade das famílias da capital. Para a população de baixa renda (renda familiar de até R$ 2.640), o Minha Casa Minha Vida é praticamente a única opção, com subsídios que podem chegar a R$ 55 mil.

O déficit habitacional de Campo Grande é estimado em 28 mil unidades pela Fundação João Pinheiro — famílias que moram em condições inadequadas (coabitação, aluguel excessivo, habitações precárias). No ritmo atual de construção — cerca de 4.500 unidades por ano entre Minha Casa Minha Vida e mercado livre —, seriam necessários 6 anos para eliminar o déficit, sem considerar o crescimento populacional.

Perspectivas e recomendação de analistas

Analistas do setor imobiliário consultados pelo Foco do Estado divergem sobre as perspectivas para 2026. O Secovi-MS projeta desaceleração da alta para 6-8%, com os juros elevados (Selic a 13,25%) limitando o poder de compra via financiamento. Já a consultoria Brain Inteligência Estratégica prevê que a migração para MS sustentará altas de dois dígitos por pelo menos mais dois anos.

Para quem está decidindo entre comprar ou alugar, a relação preço/aluguel de Campo Grande (288 meses — ou 24 anos) sugere que, financeiramente, o aluguel pode ser mais vantajoso no curto prazo. A regra de ouro do mercado indica que, quando a relação ultrapassa 200 meses, alugar e investir a diferença tende a gerar retorno maior do que a compra do imóvel.