Mercado imobiliário de Três Lagoas cresce 35% impulsionado por expansão da indústria de celulose

Três Lagoas, a "Capital Mundial da Celulose", vive um boom imobiliário sem precedentes em sua história. Dados compilados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de MS (CRECI-MS) revelam que as vendas de imóveis na cidade cresceram 35% no acumulado de 12 meses encerrados em fevereiro de 2026, enquanto o preço médio do metro quadrado saltou de R$ 3.800 para R$ 5.200 no mesmo período — valorização de 36,8% que supera qualquer outro município do estado e coloca Três Lagoas entre as cidades com maior valorização imobiliária do Brasil.

O fenômeno é consequência direta da expansão da indústria de celulose que transformou a economia do município nas últimas duas décadas. A construção da terceira unidade fabril da Bracell, projeto de R$ 25 bilhões anunciado em 2024 e atualmente em fase de montagem industrial, atraiu um contingente estimado de 8.000 trabalhadores diretos para a cidade, gerando demanda explosiva por moradia, comércio e serviços.

Números do boom

O Sindicato da Indústria da Construção Civil de MS (SINDUSCON) contabiliza 42 novos empreendimentos imobiliários lançados em Três Lagoas entre janeiro de 2025 e março de 2026: 18 condomínios residenciais verticais (apartamentos), 12 loteamentos residenciais, 8 condomínios horizontais de casas e 4 edifícios comerciais. Juntos, esses empreendimentos somam mais de 6.500 novas unidades habitacionais e representam investimento privado de R$ 1,8 bilhão.

Segmento	Lançamentos	Unidades	Preço médio
Apartamentos 2 quartos	18	3.200	R$ 285 mil
Casas em condomínio	8	960	R$ 420 mil
Lotes residenciais	12	2.100	R$ 95 mil
Salas comerciais	4	280	R$ 195 mil

Os apartamentos de dois quartos, segmento de maior demanda, tiveram o preço médio elevado de R$ 210 mil para R$ 285 mil. Imóveis de alto padrão — com três ou quatro quartos, suíte e varanda gourmet — passaram dos R$ 500 mil, patamar inédito para a cidade. Os loteamentos na região do distrito industrial, próximos às fábricas de celulose, registram velocidade de vendas surpreendente, com alguns empreendimentos esgotando em menos de 30 dias de comercialização.

O efeito celulose

A transformação urbana de Três Lagoas é um caso emblemático de como a industrialização pode remodelar completamente uma cidade do interior. Em 2005, antes da chegada das fábricas de celulose, o município tinha 80 mil habitantes e economia baseada em pecuária extensiva e pequeno comércio. Hoje, a população ultrapassa 140 mil habitantes e a cidade possui o terceiro maior PIB per capita de Mato Grosso do Sul.

A terceira fábrica da Bracell, quando estiver operando a pleno em 2028, empregará 4.500 funcionários permanentes e elevará a capacidade de produção de celulose de Três Lagoas para 10 milhões de toneladas/ano — consolidando o município como o maior polo produtor de celulose do planeta. O efeito multiplicador de cada emprego na indústria de celulose gera, segundo estudo da UFMS, 3,2 empregos indiretos nos setores de comércio e serviços.

"Três Lagoas é hoje a cidade que mais cresce no interior do Centro-Oeste. Quando a terceira fábrica estiver operando, estimamos que a população alcance 180 mil habitantes. Isso cria uma demanda por infraestrutura urbana — habitação, escolas, hospitais, transporte — que é ao mesmo tempo um desafio e uma oportunidade enorme", avaliou o secretário de Desenvolvimento Econômico do município.

Alertas e desafios

O crescimento acelerado, porém, traz preocupações. O presidente do CRECI-MS alerta que a valorização dos imóveis pode gerar uma bolha localizada se a indústria da celulose sofrer algum revés econômico. "A concentração da economia de Três Lagoas em um único setor industrial é um risco. Se o preço da celulose despencar no mercado internacional ou se uma fábrica reduzir operações, o impacto no mercado imobiliário será imediato e severo", ponderou.

O déficit habitacional para famílias de baixa renda é outro problema crescente. A alta dos preços excluiu do mercado formal milhares de trabalhadores com renda de até três salários mínimos, que não conseguem financiamento bancário para os imóveis mais acessíveis. A Prefeitura de Três Lagoas informou que a fila do programa Minha Casa Minha Vida na cidade conta com 4.200 famílias cadastradas, mas nenhum empreendimento do programa foi entregue desde 2023.

O vereador de oposição que preside a Comissão de Urbanismo da Câmara Municipal criticou a falta de planejamento urbano para absorver o crescimento populacional. "A cidade cresce para todos os lados sem infraestrutura adequada. Os novos loteamentos nos bairros periféricos não têm transporte público, posto de saúde, escola. Estamos criando problemas urbanos que levarão décadas para resolver", alertou.

Oportunidades de investimento

Apesar dos alertas, investidores imobiliários de outras regiões do país estão atentos às oportunidades em Três Lagoas. Incorporadoras de São Paulo e Goiânia iniciaram operações na cidade em 2025, atraídas pelo ritmo de valorização e pela demanda reprimida por imóveis de médio e alto padrão. A entrada desses players nacionais profissionalizou o mercado local e elevou o padrão construtivo dos empreendimentos.

O presidente do SINDUSCON-MS projeta que o ritmo de lançamentos permanecerá forte ao longo de 2026 e 2027, período de pico da construção da terceira fábrica. "O mercado de Três Lagoas é legítimo, não é especulação. Há demanda real de pessoas que estão se mudando para trabalhar. A questão é se a infraestrutura pública vai acompanhar o crescimento privado", concluiu.

A Caixa Econômica Federal informou que Três Lagoas é atualmente a segunda agência de MS com maior volume de financiamentos imobiliários, atrás apenas de Campo Grande. O ticket médio dos financiamentos subiu 28% no último ano, acompanhando a valorização dos imóveis. A inadimplência nos contratos habitacionais permanece em 1,8%, abaixo da média nacional de 2,3%, indicando solidez na capacidade de pagamento dos mutuários.